Darlehensarten bei der Immobilienfinanzierung

Baufinanzierung Darlehensarten - kompakt und einfach erklärt!

Für den optimalen Aufbau Ihrer Immobilienfinanzierung

Der Immobilienmarkt boomt und damit auch die Immobilienfinanzierung. Unzählige Anbieter bemühen sich um die Gunst der potenziellen Darle hensnehmer zu historisch günstigen Zinsen. Doch welchen Anteil hat der Zins an der optimalen Finanzierung?

Einen großen Anteil, keine Frage. Doch die Rechnung wird am Schluss gemacht – wenn der letzte Euro abgezahlt ist. Und dann entscheidet sich, wer das bessere Konzept hatte. Das bedeutet: Auf die richtige Zusammenstellung der Bausteine kommt es an. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wesentlichen Darlehensarten.

Annuitätendarlehen

Konstante Rate: Zinsen nehmen ab und der Tilgungsateil steigt im Zeitverlauf

Der Klassiker im Bereich der Baufinanzierung. Die vereinbarte Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Zinsen werden immer ausschließlich auf die offene Darlehensschuld berechnet. Bei monatlichen Raten bedeutet dies, dass die Tilgung nach jeder Rate zunimmt und die Zinsen ein wenig abnehmen. Daher kommt auch der Begriff "anfänglicher Tilgungssatz“. Aus diesem Grund dauert die Tilgung bei einem Tilgungssatz von zwei Prozent und bei gleichbleibendem Zinssatz nicht 50 Jahre, sondern weniger Jahre.
 
Vorteile: Leicht verständliches Modell und der Darlehensnehmer sieht kontinuierlich auf seinem Darlehenskonto, wie seine Darlehensrestschuld abnimmt.
 
Beachte: Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau sollte immer eine höhere Tilgung gewählt werden. Schließlich würde die Laufzeit bei einem Zinssatz von einem Prozent und einer einprozentigen Tilgung rund 70 Jahre sein.

Volltilgerdarlehen

Zum Ende der Sollzinsbindungsdauer ist das Darlehen komplett getilgt

Als Alternative zielt diese Darlehensart auf die vollständige Tilgung des Darlehens am Ende der Zinsfestschreibung. Das bedeutet für den Darlehensnehmer absolute Planungssicherheit, da er während der gesamten Laufzeit mit der gleichen Rate kalkulieren kann. Volltilgerdarlehen sind meistens mit langen Sollzinsbindungen kombiniert, beispielsweise 25 Jahre.
 
Vorteile: Wer sichergehen möchte, wählt ein Volltilgerdarlehen. Damit bleibt die Rate unverändert und bei Zinserhöhungen kann ruhig geschlafen werden.
 
Beachte: Da in der Regel die Kombination mit einer langen Zinsfestschreibung Sinn ergibt, wird die monatliche Rate höher sein. Interessant: Dem Darlehensnehmer bleibt gemäß § 489 BGB nach Ablauf von zehn Jahren (nach Vollauszahlung) sein Kündigungsrecht.

Endfälliges Darlehen oder Festdarlehen

Tilgung zum Ende der Laufzeit - während der Sollzinsbindungsdauer nur Zinszahlungen

Wesentliches Merkmal bei diesem Darlehen: Statt laufend, wird das Darlehen in einer Summe am Ende einer vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt. Hierzu wird gewöhnlich ein alternatives Finanzprodukt an den Kreditgeber abgetreten, dessen Ablaufleistung das Darlehen am Ende tilgen soll. Die Bedeutung der meisten sogenannten Tilgungssurrogate hat abgenommen. Bis auf den Bausparvertrag, der sich weiterhin großer Beliebtheit erfreut.
 
Vorteile: Wird alternativ ein Bausparvertrag angespart, sind auf diesem Vertrag flexible Zahlungen möglich. Gleichzeitig wird damit der Anspruch auf ein günstiges Bauspardarlehen erworben, unabhängig von der weiteren Zinsentwicklung (Garantierter Darlehenszins zum Ende der Ansparphase). Möglichen Belastungserhöhungen nach Ablauf der Zinsfestschreibung kann so entgegengewirkt werden.
 
Beachte: Die Rechnung wird immer am Schluss gemacht! Sollte sich das Zinsniveau nicht nennenswert erhöhen, lohnt sich eine Tilgungsaussetzung nicht, da die zu zahlenden Zinsen gleich bleiben. Unter Umständen entstehen für das Tilgungsaussetzungsprodukt weitere Kosten (Abschlussgebühr beim Bausparvertrag).

Konstant-Darlehen

Konstant gleichbleibende Raten über die gesamte Laufzeit

Die Darlehensart wird in verschiedenen Varianten mit unterschiedlichen Laufzeiten von den Bausparkassen angeboten. Das Konstrukt entspricht in etwa dem oben beschriebenen endfälligen Darlehen. Der Unterschied besteht in dem von der jeweiligen Bausparkasse exakt berechneten und vorgegebenen Zahlungsströmen. Es besteht aus zwei Konten: dem Bausparkonto und einem Kreditkonto. Das Bausparkonto wird entweder voll oder in Abschnitten angespart und löst das Kreditkonto ab. Die zu leistenden Raten sind so berechnet, dass sie über die gesamte Laufzeit gleichbleiben.
 
Vorteile: Ähnlich wie beim Volltilgerdarlehen bleiben die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit gleich und geben Planungssicherheit. Wer die Einkommensgrenzen nicht überschreitet, kann staatliche Förderungen wie vermögenswirksame Leistungen oder Wohnungsbauprämie nutzen.
 
Beachte: Die Modelle sind von den Bausparkassen starr kalkuliert und lassen keine abweichenden Zahlungen zu. Dies ist erforderlich, um gleichbleibende Raten zu erhalten.

Wohnriester

Staatliche Zulage nutzen

Die Baufinanzierung bietet die Möglichkeit, Riesterzulagen in die Finanzierung zu integrieren. Dies ist vor allem eine Möglichkeit, wenn noch kein anderweitiger Riester-Vertrag existiert. Wohnriester gibt es in zwei Varianten. Das erste Produkt ist ein Annuitätendarlehen, bei dem die Tilgungsbeträge wie Riestersparbeiträge gewertet werden. Die jährlich fließenden Riesterzulagen landen als Sonderzahlung auf dem Darlehenskonto und werden wie eine Sondertilgung verbucht.
 
Als zweite Variante wird ein Konstant-Darlehen von der Bausparkassen angeboten. Dabei tritt an die Stelle des Bausparkontos ein riestergeförderter Bausparvertrag. Wichtig: Dieses Konstrukt kann der Darlehensnehmer nicht selbst zusammenbauen. Die Riestergesetzgebung sieht eine verbundene Produkteinheit vor, die zertifiziert sein muss.
 
Vorteile: Mit dieser Darlehensart haben Darlehensnehmer die Möglichkeit, die Vorteile der Riesterförderung jetzt zu nutzen und nicht erst bei Renteneintritt.
 
Beachte: Die steuerlichen Rahmenbedingungen der Riesterförderung sind nicht leicht zu verstehen. Zu beachten ist bei dieser Darlehensart, dass ein fiktives Förderkonto im Hintergrund geführt wird. Das bedeutet: Beim Spar-Riester ist die am Schluss zur Auszahlung kommende Rente steuerpflichtig. Beim Wohnriester wird über die geförderten Tilgungsbeträge ein Schattenkonto geführt. Dies ist im Rentenalter die Grundlage zur Versteuerung (das zu versteuernde Einkommen wird erhöht).

KfW-Darlehen

Günstige KfW-Darlehen als Finanzierungsbaustein in die Finanzierung einbinden

Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet günstige Darlehen für den Wohnungsbau an. Die Mittel sind in der Regel über durchleitende Kreditinstitute zu beantragen, die Prüfung und Abwicklung übernehmen.
 
Aktuell sind vor allem die Förderprogramme für energetische Maßnahmen interessant.
 
Vorteile: Baustein mit günstigen Konditionen.
 
Beachte: Einige Programme erfordern sofortige und/oder laufende Nachweise.

Baufinanzierung mit Fördergeldern der Länder

Fördermittel für den privaten Wohnungsbau von den Investitions- und Förderbanken der Länder

Wer ein Kauf- oder Neubauvorhaben zur Eigennutzung plant, sollte sich von einem unabhängigen Finanzierungsexperten auch über mögliche Förderdarlehen der Länder beraten lassen. Neben den Bundesfördermitteln von der KfW, stellen die Länder nämlich auch noch finanzielle Hilfen beim Neubau oder Kauf von selbstgenutzen Wohnraum in unterschiedlichen Darlehensvarianten zur Verüfung.

Insbesondere gilt dies für Menschen mit weniger Einkommen. Ziel hierbei ist, dass sich möglichst viele Menschen angemessenen Wohnraum leisten können und somit die Grundbedürfnisse befriedigt werden. Zu beachten ist aber, dass es Einkommens- und Objektvoraussetzungen gibt, die eingehalten werden müssen, um in den Genuß der Fördermittel zu kommen.

Forward-Darlehen

Schon heute den Zinnsatz für die Anschlussfinanzierung sichern

Wer jetzt seine in Zukunft anstehende Anschlussfinanzierung (Ende der Zinsfestschreibung) absichern möchte, wählt ein Forwarddarlehen. Die Darlehen werden heute für die Ablösung von Darlehen bis zu etwa 60 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung angeboten. Für die Zeit vom Abschluss bis zur Auszahlung ist ein sogenannter Forward-Aufschlag zu zahlen.
 
Vorteile: Sicherheitsbaustein für den weiteren Verlauf der Baufinanzierung.
 
Beachte: Das Darlehen muss vertraglich abgenommen werden, selbst wenn zum Auszahlungszeitpunkt am Markt eine günstigere Finanzierung zu bekommen ist.

Variables Darlehen

Immer dann, wenn ein fester Zinssatz nicht benötigt oder nicht gewünscht wird

Variable Darlehen sind meistens kleinere Bausteine innerhalb einer Gesamtfinanzierung. Der Zinssatz kann sich laufend ändern und orientiert sich oft an der Entwicklung des Euribors. Die monatliche Rate kann somit schwanken. Neben einer vereinbarten Mindesttilgung können Sondertilgungen eingebracht werden.
 
Vorteile: Absolute Flexibilität hinsichtlich Sondertilgungen. Das ideale Darlehen, um Tantiemen oder andere Sonderzahlungen einzuzahlen und damit sofort die Zinslast zu senken. Ein variables Darlehen kann jederzeit ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden.
 
Beachte: Die Darlehenssummen sollten maximal in der Höhe gewählt werden, bei der hohe Zinssprünge im Budget verkraftbar bleiben.