Umschuldung

Eine bestehende Baufinanzierung umschulden

Umschuldung Immobilienfinanzierung - wann es sich lohnt!

Von einer Umschuldung wird immer dann gesprochen, wenn man eine bestehende Baufinanzierung vor Ablauf der Sollzinsbindung umschulden möchte. D.h., dass die bestehende Immobilienfinanzierung abgelöst wird und dann ein oder mehrere neue Immobiliendarlehen aufgenommen werden. In den meisten Fällen wird die Umschuldung dann auch über einen anderen Darlehensgeber vollzogen. Findet die Umschuldung zum Ende der Sollzinsbindung statt, spricht man üblicherweise von einer Anschlussfinanzierung. Die Anschlussfinanzierung kann dann durch den bisherigen Darlehensgeber durchgeführt werden oder es wird ein neues Finanzierungsinstitut gesucht.
 
Wichtig zu wissen ist hierbei aber, dass eine Anschlussfinanzierung zum Sollzinsbindungsende meistens problemlos und ohne weitere Kosten durchgeführt werden kann. Bei einer vorzeitigen Umschuldung vor Ablauf der Sollzinsbindung, muss der Darlehnsgeber hingegen zustimmen. Er kann aber auch auf die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Darlehensbedingungen bestehen und eine vorzeitig Ablösung verweigern. Stimmt er jedoch einer Umschuldung - aus welchen Gründen auch immer - zu, dann ist dies üblicherweise mit zusätzlichen Kosten verbunden. Einer vorzeitigen Ablösung der Darlehensmittel wird beispielsweise beim Verkauf der Immobilie gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zugestimmt. Eine weitere Variante der Anschlussfinanzierung wäre das so genannte Forward-Darlehen. Hierbei werden die neuen Konditionen bereits vor Ablauf der Sollzinsbindung vertraglich festgehalten, ersetzen die bestehenden Bauzinsen aber erst zum Ende der Zinsbindungsfrist. Man sichert sich sozusagen die neuen Konditionen bereits vor Ablauf der Sollzinsbindung.
 
 
Was es sonst noch bei einer Umschuldung zu beachten gibt
  
Wenn man eine bestehende Immobilienfinanzierung umschuldet, dann müssen auch die Sicherheiten auf den neuen Darlehensgeber übertragen werden. Das bedeutet, dass die Grundschulden auf den neuen Darlehensgeber übertragen bzw. abgetreten werden und die dafür anfallenden Kosten in der Regel durch den Darlehensnehmer zu tragen sind. Die anfallenden Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschulden.
 
Eine vorzeitige Umschuldung darf der Darlehensgeber jedoch nicht ablehnen, wenn das Immobiliendarlehen bereits seit 10 Jahren läuft. Der Gesetzgeber hat nämlich entschieden, dass man Darlehen mit Sollzinsbindungen über 10 Jahre, nach Ablauf der 10 Jahre, unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist, kündigen darf. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf der Kreditgeber dann auch nicht verlangen.
 
 
Wann lohnt sich die Umschuldung?
 
Generell lohnt sich eine Umschuldung immer dann, wenn die aktuellen Zinsen günstiger als die im Darlehensvertrag vereinbarten sind und die durch die Umschuldung ggf. entstehenden Kosten, den Zinsvorteil nicht wieder vernichten. Wir empfehlen daher gerade in Zeiten günstigen Zinsen, ruhig mal einen Blick in die Vertragsunterlagen zu werfen. Spätestens drei oder zwei Jahre vorher sollte dies geschehen, damit man genügend Zeit hat und alle Finanzierungsoptionen durchspielen kann.
 
Gerne sind wir Ihnen bei der Überprüfung Ihrer bestehenden Immobilienfinanzierung behilflich. Wir zeigen Ihnen, ob und wann sich ggf. eine Umschuldung Ihrer Finanzierung lohnt. Rufen Sie uns an oder nutzen unser Kontaktformular für Ihre Anfrage.