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Anschlussfinanzierung planen

Eine Anschlussfinanzierung planen - in Zeiten niedriger Zinsen ist dies otimal!

Eine Anschlussfinanzierung wird also immer dann benötigt, wenn die Sollzinsbindung eines bestehenden Darlehens ausfällt und verlängert wreden muss. In der Prxis sieht das so aus, dass die Darlehensnehmer vor Ablauf der Sollzinsbindung von Ihrer bank ein so genanntes Prolongationsangebot zur Weiterführung des erhalten erhalten. Prolongation bedeutet so viel wie, die ursprüngliche Kreditlaufzeit "verlängern" und ist im allgemeinen Sprachgebrauch als Synonym zur Anschlussfinanzierung zu verstehen. Der Darlehensnehmer kann dann überlegen, ob er das Zinsangebot von der Bank annimmt oder ggf. durch eine Umschuldung zu einer neuen Bank wechselt, weil er dort vielleicht günstigere Konditionen erhält.

Inhaltsverzeichnis zu diesem Thema:
Worin besteht das zukünftige Risiko einer Immobilienfinanzierung?
Wann ist es sinnvoll, die Bank zu wechseln?
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung?
Wo gibt es günstige Anschlussfinanzierungen?


Worin besteht das zukünftige Risiko einer Immobilienfinanzierung?
 
Dass sich die Restschuld in den ersten Jahren einer Baufinanzierung mit einer beispielsweise 1%-tigen Tilgung kaum reduziert, ist mathematisch dem Tilgungsverlauf beim Annuitätendarlehen geschuldet.
 
Dazu ein Beispiel: Ein Annuitätendarlehen über 200.000 Euro und einem Sollzinssatz von einem Prozent sowie einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent hat nach 10 Jahren Zinsfestschreibung eine Restschuld von 157.950 Euro.
 
Der Darlehensnehmer startet in dem Beispiel mit einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent. Der Rest der monatlichen Rate wird für Zinsen aufgebracht. Während der Laufzeit nimmt die Restschuld beim klassischen Annuitätendarlehen schrittweise ab und die dadurch ersparten Zinsen werden der Tilgung zugeschlagen. Daher hat der Tilgungsanteil erst in den letzten Jahren der Laufzeit eine nennenswerte Höhe, da er im Laufe der Zeit immer mehr steigt.
 
Das bedeutet für die Baufinanzierung: Das Risiko, durch Zinserhöhungen höhere monatliche Raten aufbringen zu müssen, ist in den ersten Jahren der Baufinanzierung überdurchschnittlich hoch, da noch nicht so viel getilgt wurde.
 
Echte oder unechte Anschlussfinanzierungen - Prolongationen
 
Rechtlich gibt es verschiedene Formen, die für Banken und Verbraucher zu beachten sind. Um als privater Darlehensnehmer die Prozesse bei den Banken besser einordnen zu können, nachstehend die Unterschiede:
 
• Echte Anschlussfinanzierung (= Neues Darlehen)
Hierbei geht es um eine Finanzierung, die sich unmittelbar an eine laufende Immobilienfinanzierung anschließt. Der Kunde erhält nicht nur einen veränderten Zins, sondern einen komplett neuen Darlehensvertrag. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn zu einer anderen Bank umgeschuldet wird. Der Wechsel zu einer anderen Bank wird als Umschuldung bezeichnet.
 
Wichtig: Die Banken sind zur umfangreichen Prüfung gesetzlich verpflichtet. Das bedeutet vor allem, dass nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Tragbarkeit der Belastung bis zur endgültigen Tilgung sichergestellt sein muss. Das umfasst demnach auch das Rentenalter, sofern das Darlehen bis dahin nicht planmäßig getilgt sein sollte.
 
Darlehensnehmer sollten bei einer geplanten Umschuldung zu einer anderen Bank daher folgendes beachten: Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist seit dem 21. März 2016 in Kraft getreten. Wurde die eigene Finanzierung noch vor diesem Datum bewilligt, gelten bei einer erneuten Kreditprüfung jetzt andere Regeln. Im Wesentlichen ist dies die Prüfung der Tragbarkeit auch im Rentenalter. Hat sich das Einkommen seit Darlehensbeginn verändert? Wer mittlerweile über ein geringeres Einkommen verfügt, könnte Probleme bei einer erneuten Prüfung der Bonität bekommen. Alleine die bisher problemlose Zahlung der Raten wird zur Belegung der Bonität nicht ausreichen. Eine Umschuldung zu einer neuen Bank ist nämlich auch immer mit einer Bonitätsprüfung verbunden.

• Unechte Anschlussfinanzierung (= Kein neues Darlehen; Zinsanpassung)
Verbleibt das Darlehen grundsätzlich beim bestehenden Darlehensgeber und es wird nur ein neuer Zinssatz (Zinsanpassung) vereinbart, wird von einer unechten Anschlussfinanzierung gesprochen.
 
Wichtig: Es bleibt nur dann eine Unechte, wenn die planmäßige Laufzeit nicht verändert wird. In diesem Fall wird die Bonität im Regelfall seitens der Bank nicht neu geprüft, da sich der Verlauf des Darlehens nicht grundsätzlich ändert.
 
• Prolongation (= Zins und Laufzeit werden angepasst)
Bei der Prolongation wird das Darlehen ebenfalls beim gleichen Darlehensgeber fortgesetzt. Im Unterschied dazu wird jedoch neben dem Zinssatz auch die Sollzinsbindung neu festgesetzt – die Kunden können dann beispielsweise eine neue Zinsbindung von 5, 10, 15 oder auch noch mehr Jahren wählen. Die Bedingungen des alten Darlehens bleiben bestehen, jedoch ändern sich der Sollzinssatz und die Sollzinsbindung. Läuft dann die Sollzinsbindung des ursprünglichen Darlehens aus, wird die Restschuld zu den neu vereinbarten Konditionen weitergeführt.

 
Wann ist es sinnvoll, die Bank zu wechseln?
 
Der Wechsel durch eine Umschuldung zu einer anderen Bank lohnt sich in der Regel dann, wenn der alte Darlehensgeber keine günstige Anschlussfinanzierung anbietet und man bei einer neuen Bank bessere Konditionen erhält. Insbesondere bei einer hohen Restschuld, machen sich die Zinsunterschiede in der monatlichen Rate oftmals deutlich bemerkbar. Dennoch ist ein Wechsel des Anbieters nicht immer die beste Wahl - es muss gründlich geprüft werden, ob ein Kreditgeberwechsel lohnswert ist.
 
Zur Entscheidung sollten folgende Punkte beachtet werden:
• die Höhe der Restschuld
• die Restlaufzeit
• Werden in den nächsten Jahren Mittel zur Sondertilgung bereitstehen?
• Hat sich das Haushaltsbudget seit Auszahlung des Darlehens verändert (Einkommen und Belastungen)?
• Ist das Einkommen heute genauso sicher wie zum Zeitpunkt der ersten Bewilligung (beispielsweise Veränderung mit Probezeit)?

Fast alle Banken kalkulieren mit Zinsaufschlägen für Darlehen unterhalb einer Summe von 100.000 Euro. Daher ist die Umschuldung von deutlich geringeren Summen oft nicht lohnenswert.
 
Je länger die Darlehenslaufzeit, umso mehr kann bei einem günstigeren Finanzierungsangebot in der Anschlussfinanzierung gespart werden.
 
Sofern in den nächsten Jahren nennenswerte Summen zur Sondertilgung eingesetzt werden können, minimiert sich das Zinsänderungsrisiko bei Ablauf der Zinsbindung. Wenn die Sondertilgung langfristig einkalkuliert werden kann, lässt sich die Länge der Zinsfestschreibungszeit darauf abstellen. Somit machen auch kürzere Zinsbindungen Sinn. Kürzere Laufzeiten sind im Normalfall zu günstigeren Konditionen zu bekommen.
 
Ist das monatliche Budget nicht schmaler geworden, sollte ein neuer Angebotsvergleich erfolgen. Da Banken nach wie vor unter dem Niedrigzinsniveau leiden, haben sie sich besonders auf den Bereich Immobilienfinanzierungen konzentriert. Das führt zu einem Wettbewerb und somit zu günstigen Angeboten.
 
Banken haben bei ordnungsgemäßer Bedienung des Darlehens keinen Anlass zur Prüfung der Bonität. Das bedeutet: Bei unsicherer finanzieller Situation ist es ratsam, beim jetzigen Finanzierer zu bleiben.
 
 
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung?

Selbst Experten werden die genaue Zinsentwicklung nicht vorhersehen können. Dennoch bieten einige Indikatoren eine Entscheidungshilfe.
 
Nachdem der Zinsmarkt zum Jahreswechsel 2020/2021 auf dem bisherigen Tiefpunkt angelangt war, sind die Zinsen seitdem für 10-jährige Zinsfestschreibungen um etwa 0,30 Prozent gestiegen. Zusätzlich deuten Inflationsängste eher auf weitere Zinserhöhungen hin. Nach Meinung von Experten ist aufgrund der Staatsverschuldungen nicht mit einem drastischen Anstieg der Zinsen in naher Zukunft zu rechnen. Die Profis sprechen aktuell von einer Seitwärtsbewegung.
 
Die bisherige Entwicklung in 2021 hat zu einem Boom bei Forward-Darlehen geführt. Viele haben also die Zeichen bereits erkannt und bringen Ihre in den nächsten fünf Jahren anstehende Anschlussfinanzierung heute schon in Sicherheit.
 
 
Wo gibt es günstige Anschlussfinanzierungen?
 
Die Digitalisierung macht es Kunden heute wesentlich leichter, diese Frage zu klären. Bei einem komplexen Produkt wie der Baufinanzierung ist es dennoch sinnvoll, zusätzlich fachkundige Hilfe zu holen.
 
Unabhängige Vermittlungsplattformen für Immobilienfinanzierungen bieten einen Marktvergleich von mehreren Hundert Anbietern. Selbst auf Beratung muss dabei nicht verzichtet werden. Aber Achtung: Oftmals sind es aber auch nur Lockangebote - sprich Konditionen, die beim Abschluss dann schon wieder ganz anders aussehen. Auf eine unabhängige und kompetente Finanzierungsberatung sollte man daher nicht verzichten.
 
Ein Baufi-Vergleich kann Chancen aufdecken:
 
• niedrigere Zinsen
• verbesserte Bedingungen, beispielsweise die Möglichkeit von Sondertilgungen
• durch eine optimale Gesamtlaufzeit hohe Einsparung von Zinsaufwendungen
• Kunden sollten darauf achten, dass Finanzierungsberater Zugriff auf eine Vielzahl von Anbietern haben.
•  Eine Vorprüfung hinsichtlich der Darstellbarkeit sollte bei verschiedenen Anbietern möglich sein