Denkmalgeschützte Immobilien

Was Denkmalimmobilien sind und was dabei zu beachten ist

Eine denkmalgeschützte Immobilie verkaufen oder kaufen

Gebäude unter Denkmalschutz sind oft Zeugen aus längst vergangenen Tagen. Von alten Burgen über herrschaftliche Gutshäuser bis zu kleinen Bauernhäusern mit Strohdach lassen sich beinahe aus jeder Gebäudetypologie geschützte Objekte finden. Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, müssen bei der Instandhaltung und Sanierung zusätzliche Faktoren und Regelungen beachtet werden. Eine exzessive Nutzung ist nicht immer oder nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Warum ein Gebäude unter Schutz gestellt wird, was das für den Eigentümer bedeutet und was bei Kauf und Verkauf zu beachten ist, haben wir für Sie in diesem Beitrag zusammengefasst.


Was sind denkmalgeschützte Immobilien?

Ein Gebäude ist dann ein Denkmal, wenn es besonders schützenswert ist. Dazu muss es bestimmte Kriterien erfüllen und sein Erhalt im Interesse der Allgemeinheit stehen. Das kann aufgrund seines hohen Alters, seiner besonderen Bauweise oder seines künstlerischen Wertes der Fall sein.

Aber auch besondere technische Errungenschaften, zu denen auch manch ein Bauwerk zählt, können unter Schutz gestellt werden. Eine Veränderung der Bausubstanz oder gar ein Abriss sind dann nicht mehr ohne Weiteres möglich.

Es kann sein, dass das Gebäude nicht nur als solches, sondern vor allem im Zusammenhang mit den umliegenden Häusern als Ensemble eine große Bedeutung hat. Das ist häufig in historischen Altstädten der Fall. Diese Altstädte sind für die Bevölkerung identitätsstiftend, sie werden hochgeschätzt und sind Touristenmagnete. Wir hängen so sehr an ihnen, dass ganze Stadtteile nach ihrer Zerstörung im Zweiten Weltkrieg rekonstruiert wurden. Das ist natürlich nicht Sinn der Sache, dem Denkmalschutz geht es in erster Linie um den Erhalt der historischen Substanz.
 

Wann und warum der Denkmalschutz wichtig ist

Die Renovierung und Modernisierung einer denkmalgeschützten Immobilie

Welche Bedetung der Denkmalschutz hat und was das besondere an einer denkmalgeschützten Immobilie ist, wird nachfolgend mit folgenden Fragestellungen erörtert:

Wann wird ein Objekt unter Denkmalschutz gestellt?
Welche Auswirkungen hat der Denkmalschutz auf Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen?

Denkmalgeschützte Immobilien sind Unikate, deren Erhaltung vielfältige Gründe haben kann.


Wann wird ein Objekt unter Denkmalschutz gestellt?

Damit ein Gebäude als Denkmalobjekt kategorisiert wird, muss es neben dem Kriterium Alter noch einen für die Menschheit bedeutenden Wert aufweisen. Dieser kann wissenschaftlicher, volkskundlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Natur sein. Was sich hier wie klar definierbare Kategorien anhört, ist in Wirklichkeit ein weites Feld an Möglichkeiten. Die zuständige Behörde muss demnach jeden Fall individuell argumentieren und behandeln.

Ob es sich bei einem Gebäude um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt, ist nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. Nur weil ein Objekt ein bestimmtes Alter aufweist, muss es noch nicht unter Schutz stehen. Darüber hinaus kommt es vor, dass nur Teile von einem Objekt dem Denkmalschutz unterliegen. Sollten Sie ein älteres Gebäude geerbt haben oder einen Kauf anstreben, sollten Sie sich bei der zuständigen Behörde über einen eventuellen Denkmalschutz erkundigen.


Welche Auswirkungen hat der Denkmalschutz auf Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen?

Wenn Sie vorhaben, ein denkmalgeschütztes Objekt zu sanieren, sollten Sie sich dafür Experten zur Seite holen. Ein Architekt, der in diesem Bereich tätig ist, bringt nicht nur das fachliche und planerische Know-how mit, sondern auch die Kontakte zu Baufirmen, die sich mit der Sanierung von Denkmälern auskennen. In jedem Fall werden Sie mehr Zeit als bei einer herkömmlichen Renovierung einplanen müssen. Sowohl im Planungsprozess als auch in der Ausführung ist äußerste Sorgfalt geboten, das nimmt zusätzliche Zeit in Anspruch.

Damit die Sanierung nicht ausufert und am Ende viel zu viel Zeit vergangen ist, sollte es bereits vor Baubeginn ein umfassendes Konzept geben, das Schritt für Schritt mit genauen Dokumentationen erweitert wird. Das erleichtert nicht nur Ihre Planung, sondern kann auch für Forschungszwecke interessant sein. So behalten Sie den Überblick und können zu jeder Zeit nachvollziehen, was gerade warum passiert.

Das Wort „Modernisierung“ hört die Denkmalschutzbehörde weniger gerne, bedeutet es doch zuweilen große Eingriffe in die Substanz. Dabei sind für die Nutzung der Immobilie oft nur kleine und maßvolle Erneuerungen nötig. Diese werden vorzugsweise mit originalen oder zumindest kompatiblen Baumaterialien ausgeführt, damit es nicht zu Schäden im und am Gebäude kommt.

Um Heizkosten zu sparen, werden bei älteren Gebäuden gerne die Fenster erneuert und die Fassade dick mit Dämmung verkleidet. Das Ergebnis sind zwar geringere Energiekosten, häufig aber auch Schimmelwucherungen und langfristige Schäden an der Konstruktion. Grund dafür ist die Luftfeuchtigkeit, die bei einer vollkommenen Abdichtung des Gebäudes nicht mehr nach außen entweichen kann. Im Denkmalschutz ist diese Vorgehensweise beinahe unmöglich, schließlich ist es oft gerade die historische Fassade, die erhaltenswert ist. An manchen Stellen wird daher mit Innendämmung gearbeitet, wenn überhaupt. Ein Bauphysiker ist hier sehr hilfreich, er nimmt entsprechende Messungen vor und erarbeitet gemeinsam mit dem Architekten ein energetisches Konzept.
 

Eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen

Vorteile von Denkmalimmobilien

Folgende Themen werden behandelt:
Darauf sollten Sie beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie achten
Welche Vorteile bietet der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie?

Der Kauf einer Denkmalimmobilie kann viel Spaß bereiten, man muss aber auch wissen, worauf man sich einlässt. Insbesondere locken günstigere Förderkredite, die oftmals Anreiz genug sind, um sich für den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie zu entscheiden. Wer dann noch handwerkliches Geschick mitbringt, für den kann die Denkmalimmobilie zur Lebensaufgabe werden.


Darauf sollten Sie beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie achten

Mit dem geschützten Objekt kaufen Sie ein Stück Verantwortung. Als Eigentümer einer Immobilie obliegt es im Normalfall Ihnen, wie, wann und in welchem Ausmaß Sie sich um den Erhalt kümmern. Liegt jedoch Denkmalschutz vor, haben Sie die Verpflichtung, sich entsprechend um das Gebäude zu kümmern. Die Behörde fordert das ein und straft bei Nichterfüllung ab. Es gibt demnach nicht nur Auflagen bei Veränderungen und Sanierungen, sondern auch eine Erhaltungspflicht.

Denkmalgeschützte Immobilien stehen per Definition im Interesse der Öffentlichkeit, dieses Interesse drückt sich häufig in neugierigen Zaungästen aus. Je nach Lage und Typologie des Objektes kann es zu dem einen oder anderen Besuch kommen, besonders wenn das Gebäude davor noch nicht in privater Hand war.

Arbeiten Sie von Anfang an eng mit der Behörde zusammen. Jeder Schritt, den Sie planen, sollte mit der Denkmalschutzbehörde abgesprochen sein. Diese Institution dient nicht dazu, Sie zu ärgern oder Ihr Vorhaben mit dem Objekt aufzuhalten, sondern kann Ihnen wichtige Informationen, Kontakte und Möglichkeiten im Umgang mit dem Gebäude aufzeigen. So vermeiden Sie Konflikte und Unstimmigkeiten, bevor diese entstehen.


Welche Vorteile bietet der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie?

Am Immobilienmarkt werden denkmalgeschützte Gebäude gerne umgangen oder als „Patienten“ abgetan. Viele Objekte befinden sich trotz Erhaltungspflicht in einem weniger guten Zustand, Kaufinteressenten sollten sich daher schon vorab über Möglichkeiten und Kosten einer Sanierung informieren. Doch eine denkmalgeschützte Immobilie zu besitzen, kann auch viele Vorteile bringen.

• Steuerliche Vorteile: Um Sanierungs- und Renovierungsarbeiten an Baudenkmälern für private Eigentümer so attraktiv wie möglich zu machen, können je nach angestrebter Nutzung bis zu 100% der Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden. Basis dafür ist die Denkmal Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Damit Sie diese in Anspruch nehmen können, benötigen Sie eine Bescheinigung nach § 7h EStG, die Ihnen die zuständige Denkmalschutzbehörde ausstellen kann. Bei einer Instandsetzung mit anschließender Vermietung können in den ersten 12 Jahren die Sanierungskosten in voller Höhe abgeschrieben werden. Bei Eigennutzung sind es 90% in den ersten 10 Jahren. Informieren Sie sich dazu am besten bei Ihrem Steuerberater.

• Förderungen: Neben der steuerlichen Absetzbarkeit gibt es einige Fördermittel, die Sie als Eigentümer eines denkmalgeschützten Objektes in Anspruch nehmen können. So gibt es den KfW-Förderkredit, der teilweise und vollständige energetische Sanierungen unterstützt. Bei einer teilweisen energetischen Sanierung ist es eine Kreditsumme von bis zu 50.000 € und einem Tilgungszuschuss von 20% oder ein Investitionszuschuss von 10.000 €. Für vollständige energetische Sanierungen sind es bis zu 120.000 € Kreditsumme mit 25% Tilgungszuschuss oder 30.000 € Investitionszuschuss. Außerdem gibt es KfW Förderzuschüsse, die Einzelmaßnahmen mit bis zu 48.000 € fördern oder bis zu 4.000 € für einen Sachverständigen zur Baubegleitung zur Verfügung stellen. Welche Förderung in welcher Höhe für Sie in Frage kommt, klären Sie am besten mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde und den entsprechenden Förderstellen bereits in der Planungsphase. Festzuhalten bleibt aber, dass Sie bei derartigen Objekten auf jeden Fall eine günstige Immobilienfinanzierung bekommen.

• Atmosphäre: Wir nehmen Reisen von Hunderten, sogar Tausenden Kilometern auf uns, um uns denkmalgeschützte Gebäude anzusehen. Grund dafür ist die Atmosphäre, die sie umgibt und das damit verbundene Gefühl, das sie in uns auslösen. Sie faszinieren uns und ziehen uns in ihren Bann. Sie versetzen uns in eine Welt aus längst vergangenen Tagen und zeigen uns, wo wir herkommen.

• Beitrag zur Erhaltung unserer Kultur: Vorangegangene Generationen haben unsere heutige Kultur nicht nur stark beeinflusst, sie haben sie überhaupt erst ermöglicht. Umso wichtiger ist es, dass wir Zeugnisse aus vergangenen Zeiten schützen und bewahren, damit auch kommende Generationen von ihnen lernen und sie bestaunen können. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt und sich entsprechend um sie kümmert, leistet einen wichtigen Beitrag zur Erhaltung unseres Kulturgutes.