Wählen Sie selbst die gewünschte Marktpreiseinschätzung

So funktioniert es - Sie haben die Wahl!

Entscheiden Sie selbst, welche Art der Immobilienbewertung Sie wünschen.

 

Online-Analyse am PC + Besichtigung vor Ort = Seriöse Marktpreisanalyse


Wir bieten Ihnen aber nicht nur die Immobilienbewertung per Dateneingabe am Computer an, sondern kommen auch gerne zu Ihnen nach Hause um die Immobilie zu besichtigen. Vor Ort nehmen wir dann Ihr Objekt unter die Lupe und führen eine fachkundige Marktpreisanalyse durch.

Gerne geben wir Ihnen bewusst mehrere Auswahlmöglichkeiten an die Hand, da wir ja nicht wissen, zu welchem Zwecks Sie die Immobilienbewertung benötigen und/oder wie dringend Sie eine erste Indikation über einen möglichen Verkaufspreis brauchen. Wenn Sie beispielsweise Ihre Immobilie vielleicht in ein oder zwei Jahren verkaufen möchten und ohne größeren Aufwand interessehalber heute schon einmal eine erste Objekteinschätzung haben möchten, dann reicht vielleicht auch eine Online-Bewertung und ein persönliches Gespräch mit einem Wertermittler aus.
 
Wenn hingegen feststeht, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten oder müssen, dann sollten Sie es nicht bei einer online Immobilienbewertung belassen. Häufig sind es persönliche Gründe, die einen dazu bewegen, die Wohnung oder das Haus verkaufen zu wollen. Oftmals besteht der Grund darin, dass man seinen Arbeitsort innerhalb eines Unternehmens wechseln muss oder gar einen neuen Arbeitgeber gefunden hat, sodass ein Umzug unumgänglich ist. Neben beruflichen Versänderungen sind es überwiegend aber auch private und familiäre Gründe, die zu einem Immobilienverkauf führen.
 
Hierzu gehören beispielsweise Scheidung oder Trennung. Das Alter spielt natürlich auch immer eine wichtige Rolle. So möchte bzw. muss man sein Haus vielleicht verkaufen, da dieses nicht barrierefrei gestaltet ist und bei einem Umzug in ein ebenerdiges Objekt das lästige Treppensteigen wegfällt. Oftmals muss aber auch der Weg in ein Heim angetreten werden, da man auf häusliche Pflege angewiesen ist. Nicht zu vergessen sind aber auch wirtschaftliche Zwangslagen, die zu einem Immobilienverkauf führen. Wer seine Arbeit verloren hat und die monatlichen Raten aus der Immobilienfinanzierung nicht mehr tragen bzw. bedienen kann, kommt ebenfalls um den Verkauf nicht drum rum.
 

Für jeden Zweck die richtige Wertindikation

Unser Tipp: Wählen Sie die Art der Bewertung aufgrund des Anlasses

Wer zur groben Orientierung einfach nur mal wissen möchte, was seine Immobilie wert ist, für den sollte eine Online-Immobilienbewertung und ein persönliches Gespräch mit einem Immobilienwertermittler am Telefon ausreichen. Unserer Meinung nach, sollte aber zumindest ein Telefonat stattfinden, da in diesem auch auf Objektbesonderheiten oder gehobene Ausstattungsmerkmale expliziert eingegangen werden kann.

Wer aber sein Haus oder seine Wohnung tatsächlich verkaufen möchte, sollten neben einer Online-Bewertung unbedingt auch eine Bewertung vor Ort durchführen. Im Grunde kann dann auf eine Bewertung übers Internet sogar verzichtet werden, da sich der Immobilienwertermittler vor Ort ein genaues Bild von der Immobilie machen.

Es kann auf Besonderheiten eingegangen werden und evtl. Schwachstellen werden sichtbar. Sie dürfen nämlich nicht vergessen, dass jedes Haus aufgrund seiner Beschaffenheit und seines Alters einzigartig ist. Dies alles ist über eine Online-Immobilienbewertung nicht möglich.
 

Verkehrswertermittlung

Die Bewertungsverfahren – welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Der Marktwert bzw. Verkehrswert kann bei Immobilien gemäß der aktuell gültigen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anhand von unterschiedlichen Verfahren ermittelt werden. Die ImmoWertV bildet dafür für in Deutschland die Grundlage, wie die Wertermittlung zu erfolgen hat und welches Verfahren angewendet werden soll. Sie gibt vor, bei welchen Anwendungen, welche Daten erforderlich sind und wie die klassischen drei Wertermittlungsverfahren anzuwenden sind. Jede Marktwertermittlung besteht dabei aus verschiedenen Schritten bzw. Verfahren. Zunächst einmal muss neben der zu Hilfenahme des Objektzustandes der Wertermittlungsstichtag definiert werden. Weiter muss das passende wertermittlungsverfahren ausgewählt die Marktwertberechnung durchgeführt werden, um zu guter Letzt, den Marktwert aus einem oder mehreren Verfahren abzuleiten. Hier nun die drei gängigen Wertermittlungsverfahren im Überblick:


Das Sachwertverfahren
 
Das sachwertverfahren wird üblicherweise bei der Bewertung von bebauten Grundstücken herangezogen, deren Nutzung nicht zu renditezwecken, sondern zur Selbstnutzung dienen. Hierzu gehören dann beispielsweise Einfamilienhausgrundstücke, eigengenutzte Zweifamilienhäuser, Ferienhäuser oder auch Eigentumswohnungen. Der Sachwert wird dann aus dem Bodenwert (die Lages des Objektes spielt also bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle), den auf dem Grundstück stehe nden Gebäuden und den Werten der sonstigen Außenanlagen ermittelt. Dabei wird der Bodenwert getrennt von den Werten für Gebäude und Außenanlagen ermittelt.

Der oder die Gebäudezeitwert(e) werden anhand der gewöhnlichen Herstellungskosten unter Berücksichtigung einer Alterswertminderung ermittelt. Genauso wird dann auch der Wert der Außenanlagen ermittelt. Oftmals fließen aber auch Erfahrungssätze in die Bewertung mit ein. Der so ermittelte und vorläufige Sachwert wird dann einer Marktanpassung unterworfen. Abschließend werden dann noch wertbeeinflussende Maßnahmen (sowohl positive wie auch negative Einflüsse; wie beispielsweise Baumängel, Bauschäden oder auch eine gehobene Ausstattung) berücksichtigt, um im Ergebnis dann zum Sachwert zu kommen.
 
 
Das Vergleichswertverfahren
 
Beim Vergleichswertverfahren (Vergleichspreisverfahren) wird die zu bewertenden Immobilie mit diversen vergleichbaren anderen und verkauften Objekten verglichen, und die Kaufpreise der verkauften Objekte fließen in die Marktwertermittlung ein. Umso vergleichbar die Objekte mit dem zu bewertenden Objekt sind und umso mehr Kaufpreise von Vergleichsobjekten vorliegen, desto besser kann der Vergleichswert abgeleitet werden. Damit die tatsächlich realisierten Kaufpreise auch für die Bewertung herangezogen werden können, ist es wichtig, dass die Objekte auch tatsächlich vergleichbar sind.

Das Vergleichswertverfahren wird oftmals angewendet, wenn es um die Bewertung von unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen geht. Dieses Verfahren kann natürlich auch bei anderen Objekten angewendet werden. Voraussetzung dafür ist aber, dass eine Vielzahl von aktuellen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte vorliegen. An dieser Stelle darf auch noch einmal erwähnt werden, dass auch mehrere Wertermittlungsverfahren gleichzeitig für die Marktwertermittlung herangezogen werden können und dürfen.
 
 
Das Ertragswertverfahren
 
Beim Ertragswertverfahren wird der Marktwert aus den marktüblich erzielbaren Erträgen von bebauten Grundstücken ermittelt. Sprich, alle Objekte die eine Rendite (Mietzahlungen) abwerfen, kommen für dieses Verfahren in Frage. Daher wird dieses Verfahren häufig bei Mehrfamilienhäusern, Geschäftshäusern oder Bürogebäuden sowie bei allen Objekten, deren hauptsächliches Ziel die Renditeerzielung ist, angewendet. Aber auch bei unbebaute Grundstückstücke mit gewerblicher Ausrichtung kann die Marktwertermittlung im Ertragswertverfahren durchgeführt werden. Hierzu gehören dann beispielsweise Parkplätze oder Zeltplätze.

Der Ertragswert wird bei einem bebauten Grundstück dabei wie folgt ermittelt: Die jährlich und marktüblich erzielbaren Einnahmen bilden abzüglich der Bewirtschaftungskosten den Reinertrag des Grundstückes. Durch die Kapitalisierung des Grundstücksreinertrages erhält man den Bodenertragswert. Genauso werden die Gebäude und sonstige Anlagen kapitalisiert, um im Ergebnis einen weiteren Ertragswert zu haben. Beide Ertragswerte bilden dann den vorläufigen Ertragswert, der um besonders wertbeeinflussenden Merkmale bereinigt dann den Ertragswert ergibt. Festzuhalten bleibt, dass es unterschiedliche Arten des Ertragswertverfahrens gibt.