Immobilienmakler Gewerbeimmobilien

Starke Wirtschaft durch gute Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilie verkaufen oder suchen? Unsere Experten helfen Ihnen gerne!

Geht es bei der privaten Wohnimmobilie darum, schön, entspannt und angenehm zu leben, stellen Gewerbeimmobilien ganz andere Anforderungen. Ihre Auswahl erfordert präzise Vorbereitung. Das optimale Objekt und der optimale Standort passen dann perfekt zur wirtschaftlichen Situation des Unternehmens.

Was ist das eigentlich: eine Gewerbeimmobilie?

Eine gewerbliche Immobilie ist ein Grundstück oder ein Gebäude, in dem für den Lebensunterhalt gearbeitet wird. Sei es beim Frisör an der Ecke, dem Lederwarenhändler im Stadtzentrum, dem Handwerker im Gewerbegebiet, dem eigenen Büro-Arbeitsplatz - oder auch auf dem öffentlichen Parkplatz, im Gemeindeamt oder beim Landwirt draußen. Der Standort sollte anhand des bestehenden Bedarfs genau ausgewählt werden.

Die Vielfalt an Objekten ist groß:

• Laden
• Werkstatt
• Büro
• Geschäftszentrum
• Produktion
• Verwaltung
• Parkhaus
• Ferienzentrum

Wohnung oder Haus sind schnell ausgewählt. Das Bauchgefühl sagt, wo es passt. Der Geldbeutel definiert, was möglich ist. Der Gewerbestandort braucht als allererstes eine genaue Definition, was für den Wirtschaftsbetrieb benötigt wird. Denn der Installateur mitten in der Fußgängerzone zwischen edlen Textilgeschäften macht genauso wenig Sinn, wie die Geschenk-Boutique mitten im Gewerbegebiet. Im Arbeitsumfeld ändert sich der Platzbedarf und die Standorteignung meist mit der Zeit. Die Zahl der Mitarbeiter kann wechseln, das Warenangebot wird angepasst oder eine Neuausrichtung ist erforderlich. Ein Gewerbestandort bindet Kapital und verursacht Betriebskosten. Umsatz und Gewinn müssen das langfristig tragen. Die Umsatzstärke eines Standortes ist ein wichtiges Kriterium für dessen Auswahl.
 

Variable Raumaufteilungen bieten Vorteile

Flexibilität ist alles

Erstes Augenmerk verdient die Ausstattung und der Zustand eines Gewerbeobjektes. Das betrifft zum einen die Bausubstanz. Sie sollte mindestens während der geplanten Nutzungszeit ohne Sanierung auskommen. Aber auch die Infrastruktur ist wichtig. Ohne eine leistungsgerechte Stromversorgung, gute Datenverbindungen und natürlich auch kurze Transportwege geht es nicht. Material und Waren sollten ohne Umwege bewegt werden können. Wichtig ist auch die Erreichbarkeit für Kunden und Mitarbeiter. Die Raumaufteilung selber setzt Grenzen für die Nutzung. Bedingung muss sein, dass sich die Betriebsabläufe auf der vorhandenen Fläche optimal entwickeln und ausführen lassen.

Standorte für ein Unternehmen erfordern ganz andere vertragliche Regelungen, als es für Wohnungen und private Häuser der Fall ist. Vermieter und Mieter von Gewerbeimmobilien können nicht daran interessiert sein, Kunden durch unpassende Geschäftsräume zu vertreiben. Hier zeigt sich, wie viel Fingerspitzengefühl es braucht, um die Interessen aller Beteiligten ins Gleichgewicht zu bringen. Die Verträge für ein Gewerbeobjekt müssen so viel Raum für Veränderungen bieten, wie nur möglich. Gewerbliche Pacht- oder Mietverträge sind in der Regel zeitlich begrenzt. Das erleichtert den Umgang mit Veränderungen, die Steuerung der Branchenverteilung an einem Standort und die sachgerechte Anpassung der Preise.

Dasselbe gilt, wenn ein Objekt erworben oder selbst gebaut werden soll. Ein Neubau bietet die besten Möglichkeiten, Räume und Zugang optimal auf die betrieblichen Bedürfnisse anzupassen. Aber er bindet den Unternehmer auch an dieses Konzept. Veränderungen sind dann meist nur mit hohem Kapitaleinsatz verbunden. Bei einer Liegenschaft, die schon besteht will sehr genau überlegt sein, ob Aufteilung und Platzangebot tatsächlich dem Bedarf entsprechen.
 

Uanhängige und neutrale Finanzierungsberatung

Mieten - Kaufen - Finanzieren

Die Konditionen für ein Gewerbeobjekt hängen vom Standort ab. Ist der Zulauf qualifizierter Kunden wichtig, wird sich die Ladenmiete auf hohem Niveau bewegen. Geht es um die Auslagerung des Home-Office in einen gemeinschaftlich genutzten Arbeitsbereich, kann es auch schon einmal die Lage außerhalb sein. Mit dem handwerklichen Mittelstand werden Miete oder Kaufpreis oft fest vereinbart. Vor allem in den bevorzugten Lagen in den Innenstädten oder in Einkaufszentren ist es üblich, die Miete am Umsatz zu orientieren, den ein Standort erlaubt. An Standorten wie Bahnhofsgebäuden wird der Vermieter eine direkte Umsatzbeteiligung verlangen können.

Ganz besondere Bedingungen haben gefragte Standorte, die im Bieterverfahren vergeben werden. Der Zuschlag erf olgt an den Meistbietenden oder das Unternehmen mit dem besten Konzept anhand verdeckter Angebote oder einer Auktion. Ein solches Verfahren erfordert einen gut strukturierten Umgang mit den eigenen Möglichkeiten, um den persönlichen Rahmen nicht zu sprengen.

Der Kauf eines Objektes bindet Kapital, das für den laufenden Geschäftsbetrieb dann erst einmal nicht zur Verfügung steht. Ein gutes Objekt verspricht über die Zeit jedoch möglicherweise auch eine Wertsteigerung. Einen Kompromiss bietet ein Pachtvertrag. Damit erhält der Nutzer der Immobilie üblicherweise das Recht, Umbauten nach eigenem Bedarf vorzunehmen. So kann er auf Veränderungen im Geschäftsbetrieb reagieren, ohne das Kapital für einen Kauf aufbringen zu müssen.

Der Ertragswert einer Immobilie ist ein wichtiges Maß für die Vertragsgestaltung und die Preise. Dabei werden die erwarteten Umsätze am Standort einbezogen. Dazu kommt die Kalkulation einer möglichen Wertentwicklung des Grundstücks und des Gebäudes. Beides ist wichtig für die Bestimmung des Kauf- oder Verkaufspreises. Der Ertragswert fließt jedoch auch in die Konditionen eines Mietvertrages ein. Allerdings steigen damit die Risiken, falls ein Standort nicht mehr gefragt sein sollte, alle Nachbarn wegziehen oder das Produktportfolio nicht mehr bei den Kunden ankommt.

Für die Finanzierung eines gewerblichen Standortes wird, außer bei sehr kleinen Einheiten, in jedem Fall ein ausgefeilter Businessplan vorzulegen sein, um die nötigen Investitionen stemmen zu können. Das gilt auch für Miete und Pacht, denn unrealistische Umsatzerwartungen werden unweigerlich zum Punkt führen, wo die Monatszahlungen nicht mehr aufzubringen sind.