Immobilien und Bewirtschaftungskosten

10.01.2018

Bewirtschaftungskosten von Immobilien

Die laufenden monatlichen Kosten, die zur Bewirtschaftung einer Immobilie aufgebracht werden müssen, bezeichnet man als Bewirtschaftungskosten (BewK). Die Bewirtschaftungskosten werden in folgende Unterkategorien eingeteilt: Abschreibungen, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Sowohl bei einer eigengenutzten, wie auch bei einer vermieteten Fläche, fallen Bewirtschaftungskosten an. Die Nutzung der Flächen hat einen Einfluss darauf, in welchem Umfang die Bewirtschaftungskosten umgelegt werden können. Bei einer gewerblichen Vermietung können die meisten Kosten auf dem Mieter umgelegt werden. Bei der Vermietung als Wohnfläche (Vermietung von Wohnraum) ist die Kostenumlage jedoch begrenzt. Daher wird häufig auch von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten gesprochen. Die nicht umlagefähigen Kosten können aber durch den Eigentümer teilweise steuerlich geltend gemacht werden. Hierzu gehören beispielsweise Verwaltungskosten, Grundsteuern, Versicherungsbeträge oder auch die Kosten für Zeitungsanzeigen.
 
Bewirtschaftungskosten bei einer selbstgenutzten Immobilie
Bei einem Bauvorhaben stellen sich die Bauherren häufig die Frage, mit welchen monatlichen Bewirtschaftungskosten man rechnen muss. Diese fallen nämlich neben der monatlichen Baufinanzierungsrate - sofern eine Baufinanzierung aufgenommen werden muss, da nicht alles aus vorhandenem Eigenkapital gezahlt werden kann - auch laufend an. Zu diesen Kosten zählen die Gebäudeversicherung, die Grundsteuern und die Kosten für Gas, Wasser und Strom. Um die monatlichen Bewirtschaftungskosten zu ermitteln, wird der Einfachheit halber mit Pauschalsätzen gerechnet. Sprich, die Bewirtschaftungskosten werden mit einem pauschalen Kostenansatz über die Wohnfläche ermittelt.
 
Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 m² betragen die monatlichen Kosten EUR 240,00, wenn mit einem Kostenansatz von 2 EUR/m² kalkuliert wird.
 
Grundsätzlich gilt: Je größer die Wohnfläche, desto mehr Bewirtschaftungskosten fallen an. Der pauschale Kostenansatz hingegen, hängt vom Alter der Immobilie ab. Denn grundsätzlich ist bei älteren Häusern der energetische Standard nicht so gut wie bei jüngeren Häusern oder Neubauvorhaben. Der energetische Standard eines Hauses definiert sich vereinfacht gesagt über die Außenhülle des Hauses. Hierzu gehört beispielsweise die Stärke der Dämmung oder die Isolierung der Fenster (z.B. Einfach verglast oder 3-fach Verglasung). Die durchschnittlichen Kostenansätze von Banken liegen aktuell vielleicht zwischen 2,00 und 2,50 EUR/m². Hier muss aber berücksichtigt werden, dass die Banken immer sehr vorsichtig kalkulieren und das durchaus erheblich weniger Kosten anfallen können. Gerade beim Bau eines KfW-Hauses fallen durchaus erheblich weniger Kosten an. Hier lohnt sich dann ein Gespräch mit der Baufirma, da die häufig auf Erfahrungswerte zurückgreifen können.