Spekulationssteuer

14.11.2018

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf - wann fällt die Steuer an?

Wird eine sich im Privatvermögen befindende Immobilie verkauft, dann handelt es sich hierbei um ein privates Veräußerungsgeschäft. Ob der Verkauf einer Immobilie steuerliche Folgen hat, hängt von zwei Faktoren ab. Zum einen muss geklärt werden, ob ein Veräußerungsgewinn (Preissteigerung der Immobilie zwischen An- und Verkauf) erzielt wurde und wie viel Zeit seit dem Ankauf und der Veräußerung der Immobilie vergangen ist.
 
Bei einer Immobilie liegt ein privates Veräußerungsgeschäft mit steuerlichen Folgen vor, wenn zwischen An- und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre vergangen sind. Sollte also eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit einem Veräußerungsgewinn verkauft werden, dann unterliegt die Wertsteigerung der Einkommensteuer (sogenannte Spekulationssteuer). Wird erst nach 10 Jahren verkauft, dann fällt keine Spekulationssteuer an.
 
Es fällt auch keine Spekulationssteuer an, wenn die Immobilie ausschließlich und durchweg nur selbst genutzt wurde. Wurde die Immobilie nach Ankauf vermietet, aber im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt, dann fällt auch keine Spekulationssteuer an.
 
Wird hingegen, eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren (Spekulationsfrist) mit Gewinn verkauft, dann unterliegt die Wertsteigerung der Spekulationssteuer. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz. Der persönliche Steuersatz wird nach der Höhe des Einkommens ermittelt. Grundsätzlich gilt, dass mit steigendem Einkommen auch der persönliche Steuersatz steigt. Wer mehr verdient, der soll auch mehr Steuern zahlen.
 
Den zu versteuernden Gewinn ermittelt man, indem man vom Verkaufspreis der Immobilie die Anschaffungskosten abzieht. Auch abgezogen werden können auch die Kosten im Rahmen des Verkaufs. Hierunter fallen beispielsweise die Maklerkosten, Fahrtkosten oder sonstige Kosten. Hingegen erhöhen bereits geltend gemachte Abschreibungen den zu versteuernden Gewinn.