News & Infos (Kurznachrichten)

Immobilien und Bewirtschaftungskosten

10.01.2018, 11:56

Bewirtschaftungskosten von Immobilien

Die laufenden monatlichen Kosten, die zur Bewirtschaftung einer Immobilie aufgebracht werden müssen, bezeichnet man als Bewirtschaftungskosten (BewK). Die Bewirtschaftungskosten werden in folgende Unterkategorien eingeteilt: Abschreibungen, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Sowohl bei einer eigengenutzten, wie auch bei einer vermieteten Fläche, fallen Bewirtschaftungskosten an. Die Nutzung der Flächen hat einen Einfluss darauf, in welchem Umfang die Bewirtschaftungskosten umgelegt werden können. Bei einer gewerblichen Vermietung können die meisten Kosten auf dem Mieter umgelegt werden. Bei der Vermietung als Wohnfläche (Vermietung von Wohnraum) ist die Kostenumlage jedoch begrenzt. Daher wird häufig auch von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten gesprochen. Die nicht umlagefähigen Kosten können aber durch den Eigentümer teilweise steuerlich geltend gemacht werden. Hierzu gehören beispielsweise Verwaltungskosten, Grundsteuern, Versicherungsbeträge oder auch die Kosten für Zeitungsanzeigen.
 
Bewirtschaftungskosten bei einer selbstgenutzten Immobilie
Bei einem Bauvorhaben stellen sich die Bauherren häufig die Frage, mit welchen monatlichen Bewirtschaftungskosten man rechnen muss. Diese fallen nämlich neben der monatlichen Baufinanzierungsrate - sofern eine Baufinanzierung aufgenommen werden muss, da nicht alles aus vorhandenem Eigenkapital gezahlt werden kann - auch laufend an. Zu diesen Kosten zählen die Gebäudeversicherung, die Grundsteuern und die Kosten für Gas, Wasser und Strom. Um die monatlichen Bewirtschaftungskosten zu ermitteln, wird der Einfachheit halber mit Pauschalsätzen gerechnet. Sprich, die Bewirtschaftungskosten werden mit einem pauschalen Kostenansatz über die Wohnfläche ermittelt.
 
Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 m² betragen die monatlichen Kosten EUR 240,00, wenn mit einem Kostenansatz von 2 EUR/m² kalkuliert wird.
 
Grundsätzlich gilt: Je größer die Wohnfläche, desto mehr Bewirtschaftungskosten fallen an. Der pauschale Kostenansatz hingegen, hängt vom Alter der Immobilie ab. Denn grundsätzlich ist bei älteren Häusern der energetische Standard nicht so gut wie bei jüngeren Häusern oder Neubauvorhaben. Der energetische Standard eines Hauses definiert sich vereinfacht gesagt über die Außenhülle des Hauses. Hierzu gehört beispielsweise die Stärke der Dämmung oder die Isolierung der Fenster (z.B. Einfach verglast oder 3-fach Verglasung). Die durchschnittlichen Kostenansätze von Banken liegen aktuell vielleicht zwischen 2,00 und 2,50 EUR/m². Hier muss aber berücksichtigt werden, dass die Banken immer sehr vorsichtig kalkulieren und das durchaus erheblich weniger Kosten anfallen können. Gerade beim Bau eines KfW-Hauses fallen durchaus erheblich weniger Kosten an. Hier lohnt sich dann ein Gespräch mit der Baufirma, da die häufig auf Erfahrungswerte zurückgreifen können.
 

Schutz vor Einbrüchen

14.10.2016, 12:47

Schutz vor Einbrüchen

Die Zahl der Hauseinbrüche steigt in Deutschland zunehmend. Traurigerweise wird ungefähr alle fünf Minuten in ein Haus oder eine Wohnung eingebrochen. Was aber machen? Fest steht, dass es ein komplett sicheres Haus leider nicht gibt. Es gibt aber genügend einbruchhemmende Maßnahmen, um sich vor Einbrechern zu schützen. So schrecken beispielsweise Gitter vor Kellerfenstern oder stabile Rollläden oftmals ab, so dass der Einbruchsversuch erst gar nicht stattfindet.
 
Zu den empfohlenen Sicherheitsstandards gehören beispielsweise einbruchhemmende Türen, Tore, Fenster, Rollläden, Gitter vor Fenstern, Profilzylinder, Schutzbeschläge oder Einsteckschlösser. Wer auf Nummer sichergehen möchte, kann sich auch bei einer Beratungsstelle der Polizei kostenlos informieren und eine Sicherheitsanalyse vor Ort durchführen lassen.
 
Eine solide und durchdachte Grundsicherung ist meistens bereits eine gute Vorraussetzung, um sich vor Einbrüchen zu schützen. Dies bedeutet, dass es keine sichtbaren Schwachstellen am Haus geben sollten, damit Einbrecher erst gar nicht auf die Idee kommen einen Einbruchsversuch zu starten. Prävention ist gerade auch zur Urlaubszeit sehr wichtig. Wer im Urlaub ist sollte vielleicht Bekannten oder Nachbarn den Schlüssel geben, so dass diese öfter ins Haus gehen, um so den Anschein eines bewohnten Hauses zu hinterlassen.
 
Zu einer sinnvollen Grundsicherung gehören beispielsweise auch abschließbare Fenstergriffe, Gitter vor Hausnebentüren oder eine Abdichtung bei Kellerschächten. Aber auch der Außenbereich sollte durch Bewegungsmelder und helle Scheinwerfer gesichert werden. Auch die Installation einer Kameraüberwachung kann für zusätzliche Sicherheit sorgen. Es gibt mittlerweile eine große Auswahl von Überfall- und Einbruchmeldeanlagen, die bei Einbruch sofort Alarm schlagen und/oder die Einbrecher aufzeichnen. Je ausgefeilter das System ist, desto besser sind Sie geschützt. Vor der Planung und Installation eines Überwachungssystems sollte man vielleicht den Rat eines Fachmanns einholen, damit die Sicherheitsanlage auch ihren Zweck erfüllt.

Widerrufsrecht von Verbrauchern

15.09.2016, 11:44

Widerrufsrecht von Verbrauchern

Das Widerrufsrecht steht den Verbrauchern (natürliche Personen) bei Maklerverträgen zu, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurden. Hiermit sind folglich Maklerverträge gemeint, die beispielsweise übers Internet, per Telefon, Brief oder E-Mail geschlossen werden. Es handelt sich hierbei um sogenannte Fernabsatzverträge gemäß § 312c BGB. Das Widerrufsrecht wurde im Rahmen der Verbraucherschutzrichtlinien am 13.6.2014 eingeführt und gilt somit auch für Maklerverträge. Denn das Widerrufsrecht gilt grundsätzlich für alle Branchen, die mit Verbrauchern Verträge abschließen.
 
Dies hat zur Folge, dass der Makler den Verbraucher vor Abschluss eines Maklervertrages über das Widerrufsrecht belehren und informieren muss. Der Kunde bzw. Verbraucher hat nämlich die Möglichkeit, den Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angaben von Gründen zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beginnt immer ab dem Tag des Vertragsabschlusses zu laufen. Wenn Verbraucher Ihr Widerrufsrecht ausüben möchten, dann muss dies mittels einer eindeutigen Erklärung - beispielsweise per Brief oder Telefax - erfolgen. Diesbezüglich übergeben wir unseren Kunden eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung in Textform als Anlage.
 
Wenn der Makler bereits vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist für Sie tätig werden soll, dann müssen Sie ihm diesbezüglich Ihre ausdrückliche Zustimmung geben und ihm bestätigen, dass Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrechtrecht belehrt wurden sowie Kenntnis darüber erlangt haben, dass Ihr Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung erlöscht. Der Makler kommt durch die Einholung der Zustimmung aber lediglich seinen gesetzlichen Verpflichtungen nach, was bedeutet, dass die Provision weiterhin erst fällig wird, wenn der Hauptvertrag bzw. Kaufvertrag geschlossen wird.

 

Die Zwei-Wochen-Frist bei Beurkundungen

18.08.2016, 22:57

Die Zwei-Wochen-Frist bei Beurkundungen
 
Grundsätzlich muss der Notar bei Verbraucherverträgen den Käufern eines Hauses oder Grundstückes zwei Wochen (Übereilungsschutz) vor Beurkundung den Kaufvertrag übersenden. Diese Frist muss auch dann eingehalten werden, wenn ein Rücktrittsrecht oder ein Verzicht auf die Einhaltung der 14-Tages-Frist vereinbart wird. Die Einhaltung der Frist ist für den Notar zwingend. Eine Nichteinhaltung kann zur Haftung des Notars führen.
 
Gemäß § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll der Notar bei Verbraucherverträgen das Beurkundungsverfahren so gestalten, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar oder einem Notar, mit dem sich der beurkundende Notar zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat, zur Verfügung gestellt werden. Dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen. Wird diese Frist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden.
 
Schadensersatzansprüche könnten geltend gemacht werden, wenn die zwei Wochen zwischen erhalt des Kaufvertrages und der Beurkundung nicht eingehalten werden. Ob ein Schadensersatzanspruch tatsächlich geltend gemacht werden kann, hängt dann davon ab, ob der Notar nachweisen kann, dass der Käufer auch bei Einhaltung der Wartefrist gekauft hätte. Daher muss die Ursächlichkeit des Schadensersatzanspruches geprüft werden. Dies soll bewirken, dass eine Rückabwicklung ohne plausiblen Grund, nicht so einfach möglich ist. Ein sachlicher Grund zur Verkürzung der Zwei-Wochen-Frist könnte beispielsweise eine anstehende Grunderwerbsteuererhöhung oder eine längere Abwesenheit des Verbrauchers sein.
 
Die Einhaltung der Zwei-Wochen-Frist greift aber nur dann, wenn ein Verbrauchervertrag vorliegt. Ein Verbrauchervertrag liegt immer dann vor, wenn der Verkäufer "Unternehmer" und der Käufer "Verbraucher" oder wenn der Verkäufer "Verbraucher" und der Käufer "Unternehmer" ist. In allen anderen Fällen (Verkäufer und Käufer sind "Verbraucher" oder Verkäufer und Käufer sind "Unternehmer") liegt kein Verbrauchervertrag vor. D.h., wenn Privatpersonen den Kaufvertrag abschließen, greift die Zwei-Wochen-Frist nicht - auch dann nicht, wenn der Verkauf über einen Immobilienmakler vermittelt wurde.
 
Tipp: Fragen Sie den Notar und lassen ihn entscheiden, denn er steht ggf. in der Haftung.
 
Hinweis: Für die Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen - dies ist keine Rechtsberatung. Eine Haftung wird daher nicht übernommen.
 

Geldwäschegesetz und Pflichten des Maklers

12.07.2016, 23:55

Geldwäschegesetz und Pflichten des Maklers

Auch die Immobiliengeschäfte unterliegen dem Geldwäschegesetz, da man mit Immobilientransaktionen auch Schwarzgeld waschen könnte. Daher sind Makler verpflichtet, bei der Verbrechensbekämpfung mitzuwirken. Dies bedeutet, dass Immobilienmakler die Identität ihrer Kunden dokumentieren und bei Verdachtsfällen den Behörden Auskunft geben müssen. D.h., Immobilienmakler müssen immer die Identität Ihrer Kunden überprüfen - egal aus welchem Land sie kommen. Sollten Makler gegen diese Vorschriften verstoßen, drohen beispielsweise hohe Bußgelder. Die Identitätsprüfung der Kunden gilt natürlich nur bei Veräußerungsgeschäften und nicht bei Vermietungsgeschäften.
 
Immobilienprofis sind gemäß Geldwäschegesetz dazu verpflichtet, diverse Dokumente, wie beispielsweise die Identitätsfeststellung (Kopie vom Personalausweis), für mindestens fünf Jahre aufzubewahren. Die Identitätsfeststellung hat sowohl bei natürlichen wie auch juristischen Personen zu erfolgen. Eine Weitergabe der persönlichen Daten ist natürlich nicht gestattet, da der Datenschutz weiterhin gewährt sein muss. Immer dann, wenn der Makler einen Verdacht auf Geldwäsche hat, muss er tätig werden. Dies bedeutet, dass er eine Verdachtsmeldung zur Geldwäsche beim Landes- und Bundeskriminalamt einreichen muss. Dies könnte beispielsweise dann der Fall sein, wenn der Kaufpreis oder Teile des Kaufpreises bar bezahlt werden sollen.
 
Wir bitten daher um Verständnis, dass wir den Pflichten des Geldwäschegesetzes bei Veräußerungsgeschäften nachkommen müssen und somit die Sorgfalts- und Dokumentationspflichten beachten werden.